Thị trường bất động sản quý 1/2025: tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân

Phối cảnh một tòa nhà tại Cát Linh, quận Ba Đình, Hà Nội.

Tổng quan vĩ mô

Trong quý 1/2025, GDP Việt Nam ước tính tăng 6,9%, đạt mức tăng trưởng cao nhất so với quý 1 các năm kể từ 2020. Việt Nam ghi nhận thặng dư thương mại 3,2 tỷ USD, giảm 61% theo năm. Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa đạt 203 tỷ USD, trong đó xuất khẩu tăng 11% lên 102,84 tỷ USD và nhập khẩu tăng 17% lên 99,68 tỷ USD. Hoa Kỳ là thị trường xuất khẩu lớn nhất với kim ngạch 31,4 tỷ USD. Trung Quốc là thị trường nhập khẩu lớn nhất với kim ngạch 38,1 tỷ USD.

Tổng vốn FDI đạt 11 tỷ USD, tăng 35% theo năm, trong khi vốn FDI thực hiện tại Việt Nam tăng 7% theo năm lên 5 tỷ USD. Vốn đăng ký mới đạt 4,3 tỷ USD từ 850 dự án, trong đó ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 60% và bất động sản chiếm 26%. Chính phủ đặt mục tiêu trong năm 2025 sẽ thu hút 28 tỷ USD vốn FDI thực hiện và 40 tỷ USD vốn đăng ký, mục tiêu này có thể đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh căng thẳng thương mại toàn cầu gia tăng.

Việt Nam đón 6 triệu lượt khách quốc tế trong quý 1/2025, tăng 30% theo năm. Trung Quốc tiếp tục là thị trường lớn nhất với 26%, tiếp theo là Hàn Quốc với 21%. Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ đạt 1,7 triệu tỷ đồng với mức tăng thực tế 7,5%, trong khi chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 3,2% theo năm và lạm phát cơ bản đạt 3%.

Trong quý 1/2025, Việt Nam ghi nhận 72.900 doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, tăng 19% theo năm, trong khi đó 78.800 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 7%. Số lượng tài khoản chứng khoán đạt 9,7 triệu, tăng thêm 388.100 tài khoản.

Ở thị trường căn hộ, tại Hà Nội, trong quý 1/2025, nguồn cung mới và số lượng căn bán giảm. Cụ thể, nguồn cung mới giảm 39% theo quý nhưng tăng 95% theo năm, đạt 7.940 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm. Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% theo năm. Hạng B chiếm 99% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 84%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 79 triệu VNĐ/m², tăng 5% theo quý và 32% theo năm.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân tiếp tục. Tuy nhiên, sự trỗi dậy của các đô thị vệ tinh mang đến giải pháp cần thiết bằng việc mở rộng lựa chọn nhà ở. Trong quý 1/2025, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được, phản ánh việc duy trì nguồn cầu đối với các dự án đại đô thị. Những dự án này sở hữu tiện ích vượt trội để bù đắp cho vị trí nằm ở xa bao gồm trung tâm thương mại, tiện ích thể thao, trường học và bệnh viện.

Lượng giao dịch giảm mạnh ở đa số lĩnh vực

Trong năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 7.400 căn hộ, trong đó hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 80.900 căn hộ từ 99 dự án sẽ được mở bán, với Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai đóng góp 52% thị phần.

Tại TP Hồ Chí Minh, ảnh hưởng bởi kỳ nghỉ Tết, quý 1/2025 có ít đợt mở bán mới. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 800 căn, giảm 70% theo quý nhưng tăng 29% theo năm. Hơn một nửa nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại TP Thủ Đức và Bình Tân. Chỉ có một dự án mới là The 9 Stellars – Alta Heights ở Quận 9. Toàn bộ nguồn cung mới thuộc hạng B và hạng C. Nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, nguồn cung mới hạng C dưới 50 triệu VNĐ/m2 thông thủy chỉ chiếm 13%, đến từ dự án duy nhất là Green Town - giai đoạn 2 ở Bình Tân.

Lượng giao dịch quý 1/2025 giảm 46% theo quý xuống còn 1.400 căn. So với cùng kỳ của hai năm gần nhất, tình hình hoạt động có sự cải thiện, được thúc đẩy bởi lịch thanh toán giãn và chính sách hỗ trợ vay.

Nhu cầu nhà ở tuy vẫn cao nhưng chưa được đáp ứng, phản ánh bởi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp ở mức 23%. Nguồn cung mới được hấp thụ tốt hơn so với hàng tồn kho, đạt 61%. Người mua đang khắt khe hơn, ưu tiên các dự án mới có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và nhiều tiềm năng hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng trong tương lai.

Quy hoạch chung TP Thủ Đức đã được phê duyệt vào tháng 1/2025, dự kiến làm cải thiện nguồn cung căn hộ đến năm 2040. Các dự án nhà ở cao tầng theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) được khuyến khích, với hệ số sử dụng đất cao. Các dự án mới dự kiến sẽ chủ yếu tập trung tại Thủ Thiêm, Trường Thọ, Long Bình và Long Trường.

Các cơ quan chức năng cũng đã nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở, dẫn đến những tiến triển mới trong phê duyệt thủ tục pháp lý, cấp giấy phép xây dựng, ký hợp đồng mua bán và cấp sổ hồng cho người mua.

Về triển vọng, trong 9 tháng đầu 2025, nguồn cung tương lai dự kiến vẫn hạn chế, ước tính gần 7.000 căn; trong đó, 90% sẽ đến từ giai đoạn tiếp theo của bảy dự án. Có bốn dự án mới sẽ mở bán, chiếm tỷ trọng khiêm tốn là 10%.

Phân khúc biệt thự/nhà liền kề ghi nhận tín hiệu tích cực, được hỗ trợ bởi hạ tầng phát triển, thúc đẩy mở rộng ra ngoại thành và các tỉnh lân cận.

Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới đạt 2.319 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 4.004 căn từ 17 dự án, giảm 20% theo quý nhưng tăng gấp sáu lần theo năm. Liền kề chiếm 64% nguồn cung sơ cấp, theo sau là nhà phố thương mại với 31% và biệt thự chiếm 5%.

Số lượng giao dịch đạt 1.629 căn, giảm 49% theo quý nhưng tăng mạnh theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý giảm 26 điểm % theo quý, đạt mức 41% nhưng tăng 13 điểm % theo năm.

Tại thị trường Hà Nội, trong 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng tăng đáng kể. Giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22% mỗi năm. Tuy nhiên, mức tăng của nhà phố thương mại ít hơn, chỉ dao động trong khoảng 11%-16% mỗi năm.

Tại TP Hồ Chí Minh, trong quý 1/2025, không có dự án mới, thị trường ghi nhận 89 căn mới từ giai đoạn tiếp theo của ba dự án hiện hữu, đóng góp 13% vào nguồn cung sơ cấp. Hơn 90% nguồn cung mới đến từ dự án The Meadow Bình Chánh.

Nguồn cung sơ cấp tăng 14% theo quý lên 698 căn, với nhà phố thương mại là sản phẩm chủ chốt, chiếm 53%. Nhà liền kề có mức thấp nhất chỉ 21%, và biệt thự chiếm 26%.

Tình hình hoạt động khá chậm khi ghi nhận 69 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ chỉ 10%, không đổi theo quý và giảm 5 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 28%. Hầu hết đều là các giao dịch nhà liền kề, chiếm đến 59%, trong khi nhà phố thương mại và biệt thự lần lượt chỉ chiếm 29% và 12%.

Nguồn cung ở TP Hồ Chí Minh vẫn sẽ còn hạn chế và tập trung nhiều ở phân khúc giá cao. Tuy nhiên, sản phẩm dự kiến sẽ dần mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm thành phố.

Sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng tại các tỉnh phía Nam đang thúc đẩy quá trình mở rộng ra các khu vực ngoại thành và tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh. Cơ sở hạ tầng sẽ trở thành động lực làm đa dạng nguồn cung cho khu vực lân cận TP Hồ Chí Minh với việc hình thành các khu dân cư mới và gia tăng chất lượng phát triển.

Trong quý 1/2025, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt 2,33 triệu m² sàn trên 193 dự án. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung ổn định với 2,8 triệu m² từ 394 dự án.

Giá thuê gộp tại thị trường Hà Nội tăng 1% theo quý và 3% theo năm. Công suất ổn định theo quý nhưng giảm 5 điểm % theo năm, xuống còn 82%. Công suất của văn phòng hạng A và B đều giảm theo năm, chủ yếu do các dự án mới đi vào hoạt động vào cuối năm 2024. Dù nguồn cung mới gia tăng, diện tích cho thuê thêm theo quý vẫn duy trì ở mức dương. Văn phòng hạng A ghi nhận diện tích cho thuê thêm âm, trong khi diện tích cho thuê thêm của hạng B đạt mức dương 96.700 m², phần lớn là do điều chỉnh phân hạng lại một số tòa nhà

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội: “Thị trường văn phòng tại Hà Nội hiện là thị trường của khách thuê, khiến việc tăng giá trở nên rủi ro với chủ đầu tư. Các chủ đầu tư văn phòng hạng A nên tập trung vào chốt giao dịch với khách thuê thay vì tăng giá”.

Tại TP Hồ Chí Minh, thị trường vẫn duy trì tình hình hoạt động ổn định nhờ giá thuê tăng mặc dù công suất thuê giảm nhẹ. Giá thuê trung bình tăng 2% theo quý và 4% theo năm lên 833.000 VNĐ/m2/tháng do đồng VNĐ mất giá và chính sách tăng giá hằng năm. Công suất thuê giảm xuống còn 88%, giảm 1 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm do tỷ lệ trống tăng ở hầu hết các hạng, trừ hạng A-ngoài trung tâm. Lượng hấp thụ âm ở mức 5.628 m² chủ yếu từ phân khúc hạng A-khu trung tâm và hạng B.

Khảo sát của Savills về các giao dịch trong quý 1/2025 cho thấy việc di dời và mở rộng vẫn là mục đích thuê chính, chiếm gần 80% diện tích thuê mới. Nhóm khách thuê công nghệ thông tin và truyền thông (ICT) dẫn đầu, chiếm 35% thị phần, tiếp theo là các đơn vị thuê từ lĩnh vực Tài chính, bảo hiểm và bất động sản (FIRE) chiếm 14%, sản xuất (13%) và tư vấn (10%). Các doanh nghiệp nước ngoài vẫn là động lực chính thúc đẩy nhu cầu, đóng góp 82%, trong khi các công ty trong nước chiếm 18%.

Đấu giá đất thành công tại xã Tiến Thắng, huyện Mê Linh thu ngân sách hơn 122 tỷ đồng

Ngô Sơn