Giá căn hộ ở Hà Nội hạ nhiệt

Giá căn hộ ở Hà Nội có xu hướng hạ nhiệt nhưng trong ngắn hạn vẫn ở mức cao.

Giá đi ngang trong quý I/2025

Qua khảo sát một số chung cư đã qua sử dụng tại Hà Nội cho thấy, giá bán căn hộ đã đi ngang trong 3 tháng đầu năm. Đà đi ngang của chung cư được nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm dự đoán trước. Sau khi giá chung cư tăng nóng một thời gian, các nhà đầu tư đều cho rằng “sức nóng” không thể kéo dài mãi, sẽ đến lúc đà tăng giá chậm lại.

Anh Đào Quang Tùng (Hoàn Kiếm, Hà Nội) cho biết, do đã đầu tư một số căn hộ từ năm 2022, anh đã bắt đầu bán ra vào thời điểm đỉnh từ giữa quý III/2024. Khi đó, giá chung cư lên cao, hàng bán ra không có nhiều nên căn hộ chào bán ra rất nhanh có khách mua. Theo anh Đào Quang Tùng, không có một phân khúc nào của bất động sản là sẽ tăng giá mãi, nóng mãi cả.

Ngay khi thấy giá đã quá cao, nên dừng việc đầu tư và bán ra hết các căn đang nắm giữ. Giá bán liên tục tăng trưởng, rất nhiều nhà đầu tư lướt sóng thành công trước đó đã tạo nên hiệu ứng fomo trên thị trường khiến thị trường chung cư Hà Nội nóng sốt. Thị trường chung cư sôi nổi trong năm 2024 không chỉ đến từ người mua ở thực mà còn đến từ một lượng không nhỏ các nhà đầu tư chạy theo hiệu ứng đám đông.

Từ đầu năm 2025, người tìm mua chung cư chủ yếu là người mua ở thực, các nhà đầu tư đã nhìn nhận rõ nên thị trường chung cư đã chững lại. Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc Vũ Cương Quyết cho rằng, các nhà đầu tư nên cơ cấu danh mục đầu tư, mang tiền chuyển sang những phân khúc có biên độ tăng giá mạnh hơn như đất nền hoặc chung cư ở các thị trường giá còn rẻ như ven TP Hồ Chí Minh hay ven Hà Nội. Còn nếu các nhà đầu tư tiếp tục giữ để cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận còn kém cả tiền gửi ngân hàng, trong khi chung cư về lâu dài sẽ xuống cấp.

Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn Đinh Minh Tuấn thông tin, mức giá chung cư đã thiết lập ở mức rất cao từ 70 triệu đồng/m2 ở thị trường sơ cấp và từ 55 triệu đồng/m2 ở thị trường thứ cấp. Sự điều chỉnh về giá bán dẫn đến lượng giao dịch cũng bắt đầu sụt giảm và xu hướng này có thể tiếp tục diễn biến đi ngang trong cả năm 2025. Mức giá đã vượt khả năng chi trả của những người mua ở thực và thậm chí các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Ngoài ra thì phân khúc chủ yếu là cao cấp và hạng sang ít phù hợp với số đông người có nhu cầu dẫn đến tỷ lệ hấp thụ bắt đầu giảm.

Vẫn khó giảm trong ngắn hạn?

Tuy nhiên, các chuyên gia cùng chung nhận định rằng, dù giảm sút về giao dịch nhưng giá chung cư thứ cấp vẫn rất khó giảm trong ngắn hạn. Nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn nằm trong nhóm rất cao, số lượng tìm kiếm cao nhất so với các phân khúc khác. Dự báo giá sẽ tiếp tục tăng giá nhẹ 5-8% trong 2025. Kỳ vọng nguồn cung mới ở phân khúc trung bình và nhà ở xã hội kéo giãn nhu cầu ra các thị trường ven.

Giám đốc cao cấp bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho biết, theo khảo sát của Savills trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp căn hộ giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, trung bình thị trường căn hộ thứ cấp trong quý I/2025 giảm khoảng 1% theo quý.

Thêm vào đó, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tại các dự án hạng A, mức chênh lệch lên tới 52%, trong khi ở phân khúc hạng B là 21%, cho thấy áp lực điều chỉnh đang diễn ra rõ nét hơn ở các sản phẩm có giá trị cao.

Giá bán chung cư thứ cấp trong quý 1/2025 trung bình đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý nhưng tăng 41% theo năm, điều này cho thấy đã có sự điều chỉnh giảm. Mức độ giảm sẽ có sự điều chỉnh hợp lý hơn. Tuy nhiên, đây không phải cắt lỗ đâu mà người ta đã lãi rồi. Giờ họ giảm kỳ vọng lợi nhuận và quyết định bán ra, khi đó mức giá sẽ giảm hơn.

Giám đốc cao cấp Savills Hà Nội nhận thấy, nhu cầu về nhà ở của Hà Nội - dựa trên sự tăng trưởng dân số và thu nhập vẫn đang gia tăng về nhà ở. Dẫn đến câu chuyện thị trường căn hộ vẫn sẽ phát triển và phát triển tốt. Bên cạnh đó, chúng ta đang bước vào một chu kỳ mới của thị trường và hiện tại chỉ mới ở giai đoạn đầu. Thị trường vẫn còn dư địa phát triển. Có chăng là cần thêm một dòng sản phẩm khác, còn dòng sản phẩm về căn hộ vẫn là dòng sản phẩm được quan tâm.

Quá trình điều chỉnh giá thứ cấp được đánh giá không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu trên thị trường. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch lớn giữa người bán và người mua.

Lý do một số doanh nghiệp bất động sản dè dặt trong ứng dụng AI Những năm gần đây, AI đã trở thành một công cụ mạnh mẽ trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm cả lĩnh vực bất ...

Cú hích lớn cho thị trường bất động sản Nghị định số 75/2025/NĐ-CP ngày 1/4/2025 của Chính phủ quy định chi tiết việc thực hiện Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội ...

Ngô Sơn