Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2021-2025 chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế

Tại Hà Nội, với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn. Ảnh: Khánh Huy

Vốn tư nhân, đặc biệt từ các nhà đầu tư tổ chức, có thể đóng vai trò quan trọng trong việc thu hẹp khoảng cách này. Tuy nhiên, tư duy chính sách nhà ở mang tính ngắn hạn kéo dài dai dẳng đã hạn chế sự tham gia của khu vực tư. Những thay đổi thường xuyên trong chính sách và ưu tiên yếu tố chính trị khiến các nhà đầu tư dài hạn (các quỹ hưu trí và công ty bảo hiểm) trở nên dè dặt hơn do họ cần sự ổn định và khả năng dự đoán để hỗ trợ các cam kết kéo dài trong hàng thập kỷ. Việc thiếu tính duy trì trong chiến lược nhà ở quốc gia đã khiến một lượng vốn tiềm năng chưa thể phát huy hiệu quả.

Có lẽ đã đến lúc cần thay đổi góc nhìn. Việc nhìn nhận nhà ở là cơ sở hạ tầng cốt lõi, tương đương với giao thông hay năng lượng, có thể mở ra dòng vốn đầu tư dài hạn và thúc đẩy tính ổn định trong chính sách. Cách tiếp cận này không chỉ cải thiện kết quả kinh tế – xã hội mà còn giúp huy động nguồn lực quy mô lớn để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở toàn cầu.

Thiếu hụt nguồn cung nhà ở toàn cầu

Khi các thành phố tiếp tục mở rộng, chính quyền địa phương và Trung ương cần đảm bảo rằng hệ thống hạ tầng và dịch vụ công không bị quá tải. Trường học, bệnh viện, đường sá, mạng lưới giao thông công cộng và cả nhà ở đều cần phát triển đồng bộ để đáp ứng nhu cầu gia tăng này. Các đô thị được phát triển một cách có định hướng và toàn diện có thể mang lại nhiều lợi ích cho xã hội toàn cầu.

Những dự án nhà ở mới theo hướng bền vững sẽ góp phần vào quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế ít phát thải carbon và giảm ô nhiễm không khí. Đồng thời, việc tích hợp không gian xanh và khu vực sinh hoạt chung có thể cải thiện chất lượng sống và sự an toàn của cư dân. Ngoài ra, việc gia tăng nguồn cung nhà ở cũng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, khi người lao động có thể sinh sống gần nơi làm việc và đóng góp nhiều hơn vào kinh tế địa phương.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất đối với tăng trưởng đô thị bền vững hiện nay là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc ngày càng có nhiều người chuyển đến sinh sống tại các khu vực đô thị, mà còn do giá nhà ở tăng nhanh hơn nhiều so với mức thu nhập của người dân.

Tại Việt Nam, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2021-2025 chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Theo đánh giá, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục thể hiện sự ổn định trong năm 2025, được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng được cải thiện, cải cách quy hoạch và nguồn cầu mạnh mẽ. Trong quý 2/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch, tăng theo năm. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường.

Phân khúc nhà ở thấp tầng tại Hà Nội ghi nhận tăng trưởng đáng kể nhờ sự xuất hiện của các đại dự án. Trong quý 2/2025, có 267 căn được mở bán từ sáu dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn, trong đó có 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%. Nguồn cung tương lai từ năm 2025 đến 2027 dự kiến đạt 6.443 căn.

Áp lực dân số

Trong năm 2024, Thượng Hải đã hoàn thành khoảng 127.000 căn nhà mới, cho thấy xu hướng phát triển ổn định tại Trung Quốc. Mặc dù khả năng chi trả vẫn là một vấn đề lớn, nhiều yếu tố khác như chi phí sinh hoạt nói chung, cơ hội việc làm giảm và áp lực từ lối sống hiện đại cũng đang tác động. Những yếu tố này đã góp phần khiến dân số tại thành phố sụt giảm trong hai năm qua. Để giải quyết thách thức này, các nhà hoạch định chính sách đang tập trung thúc đẩy tăng trưởng thu nhập và củng cố niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản.

Paris đã cung cấp ra thị trường trung bình 40.000 ngôi nhà mới mỗi năm trong giai đoạn 2000-2024. Với quỹ đất hạn chế và và giá bất động sản tăng cao, thành phố đang chuyển trọng tâm từ việc xây dựng các dự án mới sang tái sử dụng công trình hiện hữu. Theo Kế hoạch nhà ở năm 2024, Paris đặt mục tiêu chuyển đổi các tòa nhà hiện hữu, và hướng đến đạt tỷ lệ 40% nhà ở công vào năm 2035. Ngoài ra, thành phố dự kiến sẽ áp thuế đối với các bất động sản bỏ hoang nhằm đưa nguồn cung không sử dụng trở lại thị trường.

Tại TP Hồ Chí Minh, tốc độ tăng dân số và nhập cư chậm lại gần đây đã làm suy giảm lực lượng lao động, trong bối cảnh chi phí nhà ở cao khiến người dân e ngại định cư lâu dài. Các nhà chức trách đã ứng phó bằng cách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng nhằm hỗ trợ việc phát triển các dự án nhà ở, đồng thời thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực ngoại thành có giá phải chăng hơn. Một số dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như các tuyến metro, đường Vành đai và cao tốc được kỳ vọng sẽ tăng cường kết nối với các tỉnh vệ tinh. Dự kiến sẽ có gần 5.000 căn được triển khai dọc theo các tuyến metro và hơn 14.000 căn dọc hai tuyến đường Vành đai 2 và 3 trong ba năm tới. Việt Nam đã nâng mục tiêu chi tiêu cho hạ tầng năm 2025 lên mức 7% GDP.

Trong khuôn khổ này, Hà Nội đã phân bổ 87 nghìn tỷ VNĐ (tương đương 3,4 tỷ USD) cho đầu tư công, với kế hoạch triển khai 12 dự án giao thông trọng điểm, bao gồm các cây cầu lớn và Vành đai 4, nhằm tăng cường kết nối và giảm ùn tắc trên toàn khu vực đô thị. Xem nhà ở như một phần của hạ tầng và tích hợp vào chiến lược phát triển đô thị tổng thể có thể giúp mở ra các nguồn vốn và công cụ chính sách mới.

Cơ sở hạ tầng thúc đẩy đầu tư

Những thành phố trên không phải là những khu vực dân cư duy nhất đối mặt với nhu cầu tăng cao về nhà ở. Đến 2050, 10 thành phố đông dân nhất thế giới sẽ là nơi sinh sống của gần 374 triệu người – và phần lớn các thành phố này đều được dự đoán sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng dân số đáng kể trong tương lai. Sự gia tăng dân số này sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở.

Để tài trợ cho việc xây dựng nhà ở và hỗ trợ phát triển đô thị bền vững, gia tăng nguồn vốn công và tư là cần thiết. Trong khi nhà ở tiếp tục thu hút đầu tư đáng kể, các hệ thống quy họach, chính sách nhà ở và sự không chắc chắn về pháp lý có thể sẽ cản trở dòng vốn dài hạn và sự kiên nhẫn cần thiết để triển khai dự án với quy mô lớn. Ông Richard Valentine-Selsey, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Nhà ở Châu Âu, Savills, nhận định: “Thông thường, một dự án phát triển bất động sản nhà ở sẽ có chu kỳ đầu tư khoảng 5 năm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư thường thích phân bổ nguồn vốn của họ trong khoảng thời gian dài hơn, có thể lên đến 20 năm hoặc hơn. Việc cung cấp nhà ở, đặc biệt những căn nhà có giá phải chăng, như là một phần của dự án hạ tầng với dòng tiền dài hạn có thể tiếp cận nguồn vốn quy mô lớn, vượt ra ngoài các quỹ bất động sản truyền thống”.

Một giải pháp đầy hứa hẹn có thể là tái định vị nhà ở như một loại cơ sở hạ tầng quốc gia. Khi nhà ở được coi trọng về mặt chiến lược giống như các mạng lưới giao thông hoặc năng lượng, nó sẽ trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư dài hạn. Một số quốc gia như Singapore đã áp dụng cách tiếp cận tích hợp này, đưa nhà ở vào trong quy hoạch hạ tầng quốc gia song song với các dịch vụ tiện ích và xã hội. Tương tự, Áo, Đan Mạch và Hà Lan cũng liên tục thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội như một phần quan trọng các khổ chính sách công lâu dài.

Việc xem nhà ở như một hạ tầng quốc gia cũng mang lại những lợi thế về mặt cấu trúc. Các dự án hạ tầng thường nhận được sự ủng hộ chính trị từ nhiều đảng phái và sự hỗ trợ lâu dài từ Chính Phủ – những yếu tố mà các chủ đầu tư đánh giá cao. Hơn nữa, cách tiếp cận này có thể giảm chi phí phát triển nhà ở, hỗ trợ khả năng chi trả cao hơn và giúp tích hợp các mục tiêu rộng lớn hơn như khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững vào quy trình phát triển dự án. Việc đổi mới chính sách đang có bước đầu phản ánh những sự thay đổi này. Ở Anh, những thay đổi với cơ chế DCO đang dần đơn giản hóa các quy trình quy hoạch cho các dự án nhà ở liên quan đến những dự án hạ tầng lớn. Bằng cách tạo ra lối tắt phê duyệt nhanh chóng và có thể dự đoán được, Chính Phủ có thể loại bỏ các rào cản hành chính thường gây chậm trễ hoặc vốn đầu tư tư nhân.

Dĩ nhiên, việc tái định vị nhà ở như một hạ tầng quốc gia không phải là phương thức toàn diện để giải quyết khủng hoảng nhà ở toàn cầu. Tuy vậy, đó lại là một bước cần thiết để tiếp cận các nguồn vốn mới và gắn kết hoạt động đầu tư dài hạn phù hợp với nhu cầu dài hạn. Trong kỷ nguyên đầy áp lực dân số, cộng với áp lực về khả năng chi trả và tính bền vững, việc tái định nghĩa này có thể là cần thiết đối với các thành phố đang tìm cách xây dựng nhà ở với quy mô và tốc độ cần thiết để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Doanh nghiệp vẫn “oằn mình” gánh phí tuân thủ

Ngô Sơn