Bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại chung cư

Khu tập thể Thành Công, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Ưu tiên áp dụng chính sách bồi thường cao nhất cho các chủ sở hữu nhà

Theo dự thảo, Nghị quyết quy định về cơ chế hỗ trợ di dời, bồi thường, tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp, thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị theo điểm c khoản 9 Điều 20 của Luật Thủ đô 2024; quy định phân chia số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định tại khoản 6 Điều 20; khoản 3 Điều 29 Luật Thủ đô 2024.

Nguyên tắc áp dụng nhằm bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân; công khai, minh bạch trong quá trình thực hiện dự án; ưu tiên các dự án có tính khả thi cao, mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội lớn; bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của Thủ đô; phát triển bền vững, tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, sử dụng tài nguyên hiệu quả, áp dụng công nghệ hiện đại, thân thiện môi trường; tăng cường tham vấn cộng đồng, bảo đảm sự tham gia, đồng thuận và giám sát của người dân tại khu vực thực hiện dự án.

Về cơ chế hỗ trợ di dời, bồi thường tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp, dự thảo Nghị quyết nêu: đối với chính sách và cơ chế hỗ trợ di dời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trong trường hợp cấp bách: thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, trong đó được áp dụng chính sách bồi thường cao nhất cho các chủ sở hữu nhà, đất bị thu hồi.

Đối với chính sách và cơ chế hỗ trợ di dời, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội trong trường hợp cấp bách: thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 hoặc Luật Đất đai năm 2024, trong đó ưu tiên được áp dụng chính sách bồi thường cao nhất cho các chủ sở hữu nhà, đất bị thu hồi; đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp cấp bách: thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định của Chính phủ.

Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở còn lại sau khi đã trừ tất cả các chi phí hợp lý, hợp lệ liên quan sẽ được phân chia theo tỷ trọng tương ứng với phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư của các chủ sở hữu bị thu hồi (bao gồm cả diện tích đất do Nhà nước quản lý) để thực hiện dự án.

Chủ sở hữu đều được hưởng chính sách về tái định cư

Theo khoản 3, Điều 29 Luật Thủ đô 2024 quy định, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở thì UBND TP quyết định thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất.

Cùng với đó, Luật Thủ đô giao quyền cho HĐND TP quy định cơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án phát triển nhà ở, nhà lưu trú bố trí cho người lao động làm việc tại khu công nghệ cao, khu công nghiệp trên địa bàn TP. Đích đến là thu hút nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu phát triển.

Theo hướng đi này, cải tạo chung cư cũ phải theo quy hoạch và làm cả khu, tỷ lệ đồng thuận không cần tối đa, cách giải quyết hệ số K, việc phân quyền mạnh mẽ sẽ giúp cho việc cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn. Tương tự, hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã "cởi trói" cho cả DN và người dân.

Những quy định này được các chuyên gia đánh giá là sẽ có tác dụng tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, Luật Thủ đô 2024 đã tháo gỡ về sự đồng thuận của người dân, hiện nay cần đa số người dân đồng ý là được. Luật cũng quy định rõ về bố trí các khu tái định cư và hệ số đền bù thỏa thuận giải phóng mặt bằng thì Hà Nội có đặc thù từ 1,5 - 2 lần nhà cũ.

Trưởng phòng Phát triển Đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội Bùi Tiến Thành cho biết, quy định chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đồng thuận với tỷ lệ nhất định thì sẽ được phê duyệt là nội dung mới, chưa có Luật, Nghị định cụ thể về cải tạo, chỉnh trang đô thị. Nội dung này được quy định trong Luật Thủ đô 2024 để thực hiện chỉnh trang đô thị tại Hà Nội nhất là khu phố cổ, phố cũ và các khu cần phải di dời, cải tạo nâng cao đời sống, cải thiện nhà ở cho người dân.

Khi cải tạo toàn khu thì các công trình nhà ở được xây dựng sẽ nâng cao tầng lên và phần diện tích đất nhà chung cư cũ sẽ dành cho diện tích cây xanh trong công trình công cộng. Đối với xây dựng toàn khu thì sẽ bảo đảm tính khả thi tái định cư cho các chủ sở hữu cao hơn vì xây dựng toàn khu sẽ bảo đảm về dân số, các chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc đối với toàn khu. Do đó, đối với tất cả các nhà chung cư cũ nằm trong phạm vi ranh giới của khu đấy thì sẽ có phương án bồi thường, tái định cư cho cả khu đấy sẽ giống nhau và chủ sở hữu ở khu đấy đều được hưởng chính sách về tái định cư.

Cũng theo khoản 6 Điều 20, trường hợp cấp bách cần cải tạo, chỉnh trang đô thị mà không lựa chọn được nhà đầu tư theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 20 Luật Thủ đô 2024 thì UBND TP Hà Nội thu hồi đất, tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tiếp tục phân chia và chi trả cho các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị thu hồi đất. Việc sử dụng đất trúng đấu giá phải phù hợp với quy hoạch và mục tiêu cải tạo, chỉnh trang đô thị.

	Nghiên cứu tái thiết, xây dựng lại 3 khu chung cư cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh
	Diện mạo mới cho đô thị Thủ đô khi Hà Nội cải tạo hàng loạt khu tập thể cũ
	Những quy định đột phá giúp Hà Nội hiện thực hóa chủ trương cải tạo chung cư cũ

Công Phương