Những quy định đột phá giúp Hà Nội hiện thực hóa chủ trương cải tạo chung cư cũ

Khu tập thể Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy. Ảnh: Thanh Hà

Những “điểm nghẽn” cần tháo gỡ

Hà Nội hiện có khoảng 250.000 người dân sinh sống trong 1.579 tòa nhà chung cư cũ và nhà tập thể. Trong đó, chỉ riêng các quận nội thành, có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư và 209 tòa nhà chung cư cũ riêng lẻ cần được cải tạo, xây dựng lại.

Đặc biệt, có 6 khu chung cư thuộc cấp độ nguy hiểm D (cấp độ nguy hiểm nhất), buộc phải phá dỡ để tái xây dựng, như: Nhà C8 tại khu tập thể Giảng Võ, G6A khu tập thể Thành Công, nhà A khu tập thể Ngọc Khánh, khu tập thể Bộ Tư pháp, và một số khu khác.

Điều đáng lo ngại là tại những chung cư cấp D, có nguy cơ sụp đổ nhưng vẫn còn người dân sinh sống, như tại nhà C8 Giảng Võ, nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng, khu tập thể Bộ Tư pháp, nhà A Ngọc Khánh, nhà G6 phường Thành Công và nhà 148 - 150 Sơn Tây.

Từ năm 2005, Hà Nội đặc biệt quan tâm đến việc tu sửa các khu tập thể, chung cư cũ gắn với tái thiết đô thị. Tuy nhiên, do nhiều bất cập và sự thay đổi chính sách khiến việc này gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được yêu cầu. Sau hơn 20 năm, TP mới chỉ hoàn thành cải tạo khoảng 19 khu, chiếm chưa đầy 1,2%.

Giai đoạn 2021-2025, TP tiếp tục lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm 4 khu nhà cấp D - cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp; 6 khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân.

HĐND TP Hà Nội cũng đã thông qua kế hoạch bố trí nguồn vốn ngân sách khoảng 500 tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2025 để thực hiện tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định và đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ trên địa bàn.

Song, các dự án đang triển khai đều lặp lại tình trạng chậm so với tiến độ được phê duyệt. Khó khăn nhất là cân đối lợi ích của 3 bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

Người dân, dù mong muốn cải thiện nơi ở, vẫn luôn băn khoăn về chính sách đền bù (hệ số K), phương án tạm cư, chất lượng nhà tái định cư. Sự thiếu đồng thuận, thường xuất phát từ lo ngại về quyền lợi không đảm bảo, đặc biệt khi quy định trước đây thường yêu cầu tỷ lệ đồng thuận rất cao, đôi khi là 100%.

Phía doanh nghiệp không mặn mà do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư do các chủ sở hữu yêu cầu mức bồi thường quá cao. Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp từng chỉ rõ vướng mắc này khi yêu cầu về lợi nhuận của chủ đầu tư "vấp phải vấn đề quy định chiều cao và dân số không được phép".

Yêu cầu đặt ra nữa là không gia tăng mật độ dân cư, điều chỉnh quy hoạch, nâng chiều cao xây dựng không dễ đáp ứng, kéo theo cân đối hiệu quả tài chính càng bất khả thi.

Sau nhiều lần “trượt tiến độ”, ngay từ những tháng đầu năm 2025, TP Hà Nội đã yêu cầu cơ quan chức năng phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hàng loạt khu chung cư cũ trên địa bàn. Gần đây nhất, TP Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nghĩa Tân, tỷ lệ 1/500.

Dự kiến tháng 6/2025, TP sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nghĩa Tân. Đây là khu chung cư cũ đầu tiên trên địa bàn được lập quy hoạch cụ thể, tạo tiền đề để triển khai công tác cải tạo trên diện rộng.

Những quy định đột phá

Trước bối cảnh trên, Luật Thủ đô 2024 đã có những quy định đột phá, Luật trao cho Hà Nội những cơ chế đặc thù, tạo cơ hội để Thủ đô “thay da đổi thịt” cho các khu tập thể, chung cư cũ xuống cấp. Theo đó, Hà Nội được trao quyền điều chỉnh chỉ tiêu, hệ số đền bù, điều chỉnh quy hoạch đã duyệt cho phù hợp. Đây là một yếu tố rất thuận lợi trong cải tạo các khu tập thể, khu chung cư cũ.

Luật cho phép phát triển mô hình đô thị nén, đô thị TOD, tích hợp với giao thông công cộng, giúp việc đi lại thuận tiện hơn, đồng thời giải quyết xung đột về giao thông. Theo hướng đi này, Hà Nội đang quy hoạch chung cư cũ liên kết với giao thông công cộng. Thay vì xây dựng nhiều tòa nhà thấp tầng, giờ đây có thể quy hoạch hợp lý hơn: xây dựng ít tòa nhà nhưng cao tầng hơn, mở rộng một số trục đường nội khu đủ lớn...

Đặc biệt, nếu như Luật Nhà ở năm 2023 không quy định về trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư, người sử dụng đất không lựa chọn được chủ đầu tư sẽ phải giải quyết thế nào (theo Điều 67), Luật Thủ đô 2024 đã có những quy định mới lấp lỗ hổng này.

Theo đó, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo pháp luật về nhà ở thì UBND TP sẽ thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi dự án đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất.

Những quy định đổi mới trên không chỉ đẩy mạnh phân cấp ủy quyền cho địa phương, mà còn được coi là chìa khóa đẩy nhanh được tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ đã xuống cấp nguy hiểm.

Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, cùng với quyết tâm cao của các cấp chính quyền Thủ đô, hy vọng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội sẽ được đẩy nhanh hơn. Khi các chung cư cũ được “thay da đổi thịt” sẽ góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang, đẹp đẽ hơn cho bộ mặt Thủ đô. Tuy nhiên, để cụ thể hóa các quy định, giúp luật đi vào cuộc sống, cần sớm có các văn bản hướng dẫn để các điểm mới này được thực thi.

Về việc, Luật cho phép Hà Nội điều chỉnh cục bộ quy hoạch, bao gồm chỉ tiêu chiều cao và mật độ xây dựng, để phù hợp với thực tiễn từng dự án, miễn là tuân thủ quy hoạch chung. Điều này mở ra khả năng xây dựng các tòa nhà cao tầng hơn, tối ưu hóa quỹ đất, đảm bảo tái định cư và tạo nguồn lực tài chính cho dự án.

Theo kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, Luật giờ đã cho phép xây mới cao tới 40 tầng... Phần đất còn lại sẽ dành cho công viên, trường học, không gian công cộng, đúng với tinh thần tái thiết đô thị bền vững. Ông cũng khẳng định nguyên tắc quan trọng là không tăng mật độ dân cư.

Ở góc nhìn khác, luật gia Lê Quang Vững nhấn mạnh, cùng với Luật Thủ đô 2024, những cơ chế chính sách trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Kèm theo đó là hàng loạt văn bản dưới luật như các nghị định, thông tư quan trọng về đất đai, nhà ở cũng có hiệu lực...

Đây sẽ là hành lang pháp lý quan trọng để Hà Nội chủ động trong các bước lập quy hoạch, lựa chọn phương thức đầu tư giúp cho quá trình cải tạo chung cư cũ đem lại hiệu quả hơn trong giai đoạn tới.

Theo tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, những điểm mới rất sáng trong Luật Nhà ở sửa đổi lần này là khi chung cư hết thời hạn sử dụng, kiểm định không thể tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ và các chính sách đi theo bắt buộc người dân phải tuân thủ. Các quy định về đền bù cũng rõ ràng hơn, bảo đảm lợi ích của các bên.

Luật Thủ đô 2024: gỡ vướng mắc, tạo ra một môi trường đầu tư hiệu quả