Cần sớm sửa đổi các quy định pháp lý chưa phù hợp

Sau khi 4 DN trúng đấu giá 4 lô “đất vàng” tại Thủ Thiêm lần lượt bỏ cọc, UBND TP HCM phải lên phương án để tổ chức đấu giá lại

Đấu giá quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao

Thực tế trong những năm qua, nhằm đẩy mạnh việc xã hội hóa, nâng cao hiệu quả các hoạt động của ĐGTS, sau 5 năm triển khai thi hành Luật ĐGTS, số lượng các tổ chức ĐGTS đã tăng lên đáng kể và đang tiến tới giải thể các Trung tâm dịch vụ ĐGTS công. Tính đến tháng 8/2022, cả nước có gần 600 DN ĐGTS và 58/63 Trung tâm dịch vụ bán ĐGTS tại các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương. Tuy nhiên, để thực hiện tốt chủ trương của Đảng, Nhà nước về xã hội hóa ĐGTS thì cần phải đưa ra những giải pháp cụ thể để khắc phục những khó khăn, bất cập vẫn còn tồn tại trong lĩnh vực này.

Việc phát triển “nóng” như vậy cũng dẫn đến tình trạng cạnh tranh không lành mạnh, còn tồn tại tổ chức đấu giá, đấu giá viên vi phạm pháp luật, có trường hợp bị khởi tố... Đây là một thực trạng đáng buồn và bài học cảnh tỉnh cho các tổ chức đấu giá và đấu giá viên cố tình vi phạm pháp luật.

Theo thống kê năm 2021, việc đẩy mạnh xã hội hóa các hoạt động của ĐGTS, cụ thể là số lượng các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất chiếm gần 48% tổng số các cuộc đấu giá thành, chiếm tới trên 74% tổng giá trị trúng đấu giá trên cả nước. Và nguyên tắc của đấu giá không chỉ ở Việt Nam mà trên cả thế giới là tối đa hóa giá trị tài sản cho người có tài sản. Giá trúng đấu giá càng cao thì khoản thu về cho ngân sách Nhà nước càng lớn. Vấn đề là sau khi trúng đấu giá, người mua không thanh toán tiền như đã cam kết.

Hiện không có quy định nào hạn chế việc trả giá cao cho tài sản đấu giá. Pháp luật về dân sự có các chế tài áp dụng đối với vi phạm về thanh toán trong quan hệ hợp đồng như phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại...

Việc các cá nhân hay DN không thanh toán tiền trúng đấu giá rõ ràng là vi phạm về nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên, thực tế việc bỏ cọc đã từng xảy ra phổ biến vào những năm 2008-2010, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu “đóng băng”, dẫn đến việc người trúng đấu giá bỏ cọc hàng loạt. Tình trạng này gần đây có xu hướng quay lại ở các tỉnh, thành.

Nhìn từ góc độ pháp lý, luật sư Đinh Thị Nguyên, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, sau khi thực thi Luật ĐGTS, trong quá trình đẩy mạnh xã hội hóa các hoạt động của ĐGTS, bên cạnh những mặt tích cực thì vẫn còn một số tiêu cực. Ví dụ như, trong quá trình chuẩn bị đầu tư dự án nhưng có thể do cơ quan Nhà nước thiếu ngân sách hoặc gặp các vướng mắc về bố trí vốn ngân sách thì sẽ có “sân sau” là các DN thân quen bỏ tiền ra thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư.

Chính vì có bóng dáng của DN ở sau các thủ tục chuẩn bị đầu tư, nên dự án sẽ có sự gắn bó chặt chẽ với lợi ích của DN này, cũng như kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được “đo ni, đóng giày” cho chính DN đó, mà DN khác không thể đủ điều kiện tham gia hoặc không muốn tham gia. Do vậy, thủ tục về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc đấu giá quyền sử dụng đất chỉ tồn tại có tính hình thức, hợp thức hóa những thỏa thuận đã được sắp xếp từ trước thông qua các tổ chức ĐGTS.

Trong đó, nếu trường hợp người tham gia đấu giá tự ý rút lại giá đã trả, từ chối tham gia đấu giá, từ chối ký biên bản, ngoài việc không được nhận lại số tiền đặt trước, cần phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước, nộp các chi phí đấu giá và không được quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất với thời gian 10 năm.

“Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý rút lại giá đã trả, từ chối tham gia đấu giá, từ chối ký biên bản mà gây thiệt hại sẽ phải bồi thường 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá”, Ths. Phùng Thị Phương Thảo đưa ý kiến.

	Còn một số quy định chưa đảm bảo sự thống nhất
	Sửa đổi, bổ sung các văn bản để phù hợp với quy định của pháp luật