Giá cao, cầu vẫn hấp thụ tốt

Một góc của Khu đô thị Ngoại giao đoàn, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Nguyễn Đăng

Nhu cầu đầu tư cũng tăng lên

Nhu cầu đầu tư tăng lên khi khách hàng tận dụng dòng tiền “rẻ" với kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Trong quý II, toàn thị trường ghi nhận khoảng 27 nghìn giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9 điểm phần trăm so với quý trước, nhờ nhiều dự án ra mắt vào cuối quý I được ghi nhận giao dịch vào quý II. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới trong quý II đạt 61%, tương đương quý trước với hơn 22 nghìn giao dịch, gấp gần 2,5 lần quý trước. Giao dịch vẫn được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc căn hộ chung cư (CHCC), chiếm hơn 56%, với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 63%. Các dự án thấp tầng mở bán mới cũng được hấp thụ 60% khi nhu cầu đầu tư phục hồi và giá các sản phẩm cao tầng neo cao.

Tính chung nửa đầu năm, toàn thị trường địa ốc ghi nhận khoảng 40 nghìn giao dịch, gấp 2 lần cùng kỳ năm 2024 và gấp hơn 5 lần cùng kỳ năm ngoái. Nhiều dự án mở bán “ăn theo” các dự án lớn, “sóng" sáp nhập được hấp thụ tốt. Lượng quan tâm, giao dịch BĐS bắt đầu quay trở lại các tỉnh, thành phía Nam, với đa dạng lựa chọn có mức giá tốt hơn.

Với việc dòng tiền “dễ” bơm vào thị trường không được kiểm soát tốt, cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu BĐS nhà ở tăng cao ở mọi phân khúc.

Tiếp đó là chính sách thúc đẩy đầu tư công, kéo theo sự phát triển của hệ thống hạ tầng, giao thông, đường xá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại, khiến mặt bằng giá BĐS liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới.

Trong quý II/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán CHCC. Theo sau là TP Đà Nẵng, trong khi TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể ở cả giá bán. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là TP Hà Nội (87,7%), Đà Nẵng (69,8%) và TP Hồ Chí Minh (48,3%).

Giá bán trung bình CHCC tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m², tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên. Mặt bằng giá CHCC thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại khi các dự án mở bán mới đều có giá trên 75 triệu/m2, lượng dự án dự kiến mở bán có giá trên 100 triệu/m2 cũng tăng trưởng đột biến, dù thanh khoản thứ cấp không có nhiều cải thiện. Khu vực TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá bán bình quân là 77,1 triệu đồng/m2. Giá CHCC các dự án trong tập mẫu tăng nhẹ so quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 48,3%.

Thị trường CHCC tại TP Đà Nẵng trong quý II/2025 ghi nhận giá bán bình quân đạt mức 66,4 triệu đồng/m², tăng khoảng 5% so với quý trước và tăng mạnh 69,8% so với kỳ gốc. Trong giai đoạn 2019-2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.

Thanh khoản thứ cấp vẫn chỉ ghi nhận chủ yếu tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm.

Mặt bằng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, bao gồm áp lực từ chi phí vốn vay, nên chưa có động lực điều chỉnh giảm giá bán. Ngược lại, kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung BĐS ở mức giá phù hợp vẫn đang ở tình trạng khan hiếm.

Một tín hiệu đáng mừng với thị trường là nhà đầu tư đang chọn lọc hơn, dần chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Đồng thời có xu hướng dịch chuyển dòng tiền đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Thị trường miền Bắc vẫn giữ chân dòng vốn

Chia sẻ về thị trường BĐS các khu vực trên cả nước, Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Đình Cương cho biết, các khu vực trên cả nước đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, đặc biệt là về nguồn cung và thanh khoản so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý là sự trở lại mạnh mẽ của khu vực miền Nam, với hàng loạt dự án được khởi động và mở bán trở lại. Diễn biến này đã tạo hiệu ứng kích cầu đáng kể, thu hút sự quan tâm của cả người mua thực lẫn giới đầu tư. Đặc biệt, khu vực này còn ghi nhận làn sóng dịch chuyển dòng tiền từ miền Bắc vào, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang từng bước được phục hồi. Tuy nhiên, thị trường miền Bắc vẫn duy trì được sức hút riêng, với nhiều khu vực tiềm năng có mặt bằng giá còn hợp lý. Trong đó, Hải Phòng là một trong những địa phương nổi bật, không chỉ nhờ lợi thế về hạ tầng và công nghiệp cùng các xung lực mới trong bối cảnh tinh gọn và sáp nhập, mà còn bởi khả năng đáp ứng nhu cầu đầu tư trung - dài hạn với mức giá cạnh tranh.

Đồng quan điểm với ông Cương, Tổng Giám đốc Đông Tây Land Nguyễn Thái Bình chia sẻ, các nhà đầu tư phía Bắc ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thị trường BĐS phía Nam, đặc biệt tại TP Hồ Chí Minh và các địa phương sáp nhập là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo ông Bình, có thể chia nhà đầu tư thành 3 nhóm chính. Nhóm thứ nhất là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu đầu tư lâu dài, tập trung vào BĐS trung tâm như Quận 1, Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, nơi có khả năng “trú ẩn” tài sản và khai thác cho thuê tốt. Nhóm thứ hai hướng đến các BĐS ven hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai, sân bay. Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư trung thành với các chủ đầu tư lớn từ miền Bắc Nam tiến, thường đi theo các dự án mở bán của Vingroup, Masterise, Ecopark… tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.

“Trong nửa đầu năm qua, lượng khách đến từ phía Bắc chiếm khoảng 15-20% tổng lượng giao dịch, tăng khoảng 10-15% so với trước đây. Nhưng vẫn thấp hơn so với kỳ vọng bởi tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng, đồng thời thị trường BĐS miền Bắc vẫn còn nhiều sản phẩm phù hợp” - CEO Đông Tây Land cho biết.

Bên cạnh hai đầu đất nước, Đà Nẵng cũng đang trở thành điểm sáng nổi bật trên bản đồ BĐS miền Trung. CEO Công ty Spe.r Trần Trọng Vũ cho biết: “Nguồn cung BĐS tại Đà Nẵng đã tăng mạnh trong hơn 1 năm qua. Các dự án mở bán tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, trong đó, phân khúc chủ đạo vẫn là căn hộ chung cư cao cấp. Mặt bằng giá đã có xu hướng tăng trở lại, hiện tiệm cận mức đỉnh năm 2019, với mức chênh lệch khoảng 15-20%. Bên cạnh đó, dòng sản phẩm villa lưu trú, khách sạn mini và căn hộ cho thuê cũng ghi nhận mức giá thuê tăng từ 30-40%, nhờ nhu cầu du lịch, lưu trú và đầu tư đang hồi phục rõ rệt”.

	Đột phá thể chế vì giấc mơ an cư
	Khởi động lại dự án khu phức hợp nghìn tỷ bên hồ Giảng Võ
	Đón sóng đầu tư bất động sản sau sáp nhập tỉnh, thành

Nguyễn Đăng