Đón sóng đầu tư bất động sản sau sáp nhập tỉnh, thành
Theo dõi Pháp luật & Xã hội trên |
| Khu vực đường Phạm Tu (Hà Nội). Ảnh: Khánh Huy |
Bảng giá đất sẽ có biến động?
Cục Quản lý đất đai cho rằng, việc bỏ khung giá đất và ban hành bảng giá đất hàng năm đã góp phần tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai và tiệm cận hơn với giá thị trường. Giá đất tăng cũng giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, đồng thời tạo sự đồng thuận của người dân trong các trường hợp bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện bảng giá đất thời gian qua, một số địa phương chưa theo sát biến động thị trường để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Điều này khiến bảng giá đất tại nhiều nơi vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, ảnh hưởng đến tính công bằng và hiệu quả trong quản lý.
Cơ quan này đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 để xem xét điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế và chuẩn bị điều kiện cần thiết cho xây dựng bảng giá mới có hiệu lực ngày 1/1/2026.
Đơn vị này lưu ý trong quá trình điều chỉnh phải tập trung vào phân tích, đánh giá tác động, phải có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất. Đồng thời, các tỉnh, TP cũng cần tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức, cá nhân liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình trong xã hội. Thực tế, bảng giá đất là căn cứ để tính tiền bồi thường, giá tái định cư, thuế chuyển nhượng, cũng như các loại phí và lệ phí liên quan đến đất đai. Từ cuối năm ngoái đến nay, một số địa phương đã công bố bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng đáng kể so với khung giá áp dụng từ năm 2019.
Tại Hà Nội, bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến hết năm nay. Giá đất ở cao nhất cũng lên tới 695,3 triệu đồng/m2 tại các tuyến phố trung tâm quận Hoàn Kiếm cũ, tăng gần 3,7 lần so với bảng giá cũ. Giá đất ở các tuyến phố tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ cũ cũng tăng bình quân 225%. Nhìn chung, giá đất ở theo bảng mới tăng bình quân 150-270%...
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững cần có nền tảng. Không phải khu vực nào sau sáp nhập cũng đạt được mức tăng trưởng đồng đều, mạnh mẽ. Chỉ những nơi có quy hoạch cụ thể, đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng, hay các dự án được đầu tư đồng bộ với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.
Các điểm nóng đầu tư
Trên thực tế, việc sáp nhập địa giới hành chính kéo theo điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng và chính sách đất đai dẫn đến biến động giá và cơ hội đầu tư bất động sản. Thị trường bất động sản chứng kiến nhiều nhóm nhà đầu tư vào cuộc “săn đất”, nhất là tại các tỉnh, thành là trung tâm sáp nhập, với kỳ vọng hưởng lợi từ sự thay đổi này.
Chỉ một thời gian ngắn kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Diễn biến này không mới trên thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định xuống tiền. Với niềm tin mạnh mẽ rằng sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó là giá của bất động sản cũng tăng theo.
Theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh, sáp nhập tỉnh, thành là câu chuyện nóng kéo dài suốt từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay. Mức độ quan tâm và kỳ vọng lớn của thị trường địa ốc với việc sáp nhập tỉnh vừa là cơ hội, song cũng vừa là thách thức trong tương lai. Cụ thể, khi sáp nhập tỉnh, TP, thị trường có cơ hội được đẩy mạnh đầu tư công cho hạ tầng, kinh tế khu vực; có chính sách mới để kết nối, bổ trợ kinh tế - xã hội; chi phí quản lý công được tối ưu. Tuy nhiên, thị trường phải đối mặt với những thách thức về công tác quản lý, tránh sốt đất theo hướng không bền vững. Bên cạnh đó, còn có sự khác biệt về xã hội, văn hóa tại các địa phương. Sự chênh lệch về phát triển kinh tế giữa các khu vực có thể tạo động lực tăng trưởng chung.
Tổng giám đốc SGo.Homes Lê Đình Chung nhận định, giai đoạn hiện nay, có đến 78% nhà đầu tư chỉ quan tâm đến việc bảo toàn và sinh lời dòng tiền, phần còn lại mới quan tâm đến cơ hội đầu cơ. Trong đó, hai dòng sản phẩm đang được săn đón là bất động sản tạo dòng tiền cho thuê được ngay và bất động sản đô thị phục vụ an cư, tiện ích lâu dài. Ông Lê Đình Chung cũng đưa ra những tiêu chí rõ ràng để xác định các điểm nóng đầu tư, bao gồm: địa phương đã đầu tư mạnh hạ tầng sản xuất nhất là công nghiệp; có lực kéo di dân từ trung tâm lớn như Hà Nội; kết nối tốt qua trục giao thông chiến lược; và có mật độ đô thị hóa cao để đảm bảo thanh khoản.
Từ những tiêu chí trên, ông Lê Đình Chung đánh giá 3 vùng đang trỗi dậy mạnh mẽ: đầu tiên là Hưng Yên (sau sáp nhập với Thái Bình), nơi có hạ tầng được đầu tư đồng bộ, kết nối nhanh với Hà Nội và các trung tâm kinh tế lớn, cộng thêm lực hút công nghiệp tăng nhanh. Tiếp đến là Bắc Ninh - đã hợp nhất với Bắc Giang, hai trong số những địa phương sở hữu chuỗi khu công nghiệp phát triển nhất miền Bắc, là “thỏi nam châm” với dòng vốn trong và ngoài nước. Cuối cùng là tổ hợp Quảng Ninh - Hải Phòng, sau giai đoạn trầm lắng đang phục hồi mạnh. Với lợi thế cảng biển và logistics, khu vực này sẽ là cực tăng trưởng vững vàng trong năm nay.
Trong khi đó, Phó Tổng giám đốc Mai Việt Land Nguyễn Văn Long nhận định có 3 điểm rơi đang rất rõ: thứ nhất là Hải Phòng, thị trường luôn giữ sóng tốt, đặc biệt với nhà đầu tư đến từ Hưng Yên. Thứ hai là cụm Bắc Giang – Bắc Ninh, nơi thị trường đã “dậy sóng” từ sớm ngay sau khi có chủ trương sáp nhập, dù đến nay đã có dấu hiệu đi ngang. Thứ ba, nổi bật nhất theo ông Nguyễn Văn Long là Hà Nam cũ - vùng đất đang hưởng lợi từ giãn dân Hà Nội và hạ tầng giao thông phát triển. Với quy hoạch di dời các bệnh viện và trường đại học khỏi nội đô Hà Nội, Hà Nam trở thành điểm đến tự nhiên và rõ rệt cho dòng người đổ về.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên tin tức mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao.
| Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng. |
Pháp luật và Xã hội
Mở Zalo, bấm quét QR để quét và xem trên điện thoại
Có thể bạn quan tâm
Tin đọc nhiều
