Mua đất và sử dụng 20 năm nhưng… mất trắng?

Ngay sau bản án của Tòa, đất của hộ cụ Khuyên bị đối tượng lạ đổ bê tông làm đường và cơ quan chức năng đã lập biên bản.

Bất ngờ xảy ra tranh chấp

Năm 2003 cụ Huỳnh Văn Khuyên, SN 1943, trú tại TP Hồ Chí Minh có nhu cầu mua đất tại Phú Quốc và được giới thiệu với bà Phan Bích Lan, SN 1941, trú tại Phú Quốc, chủ sử dụng diện tích 49.680m2 thửa 81, tờ bản đồ số 6, ấp Suối Đá, xã Dương Tơ theo GCNQSDĐ số 127/QĐ/UB ngày 20/6/1994.

Để có cơ sở chuyển nhượng, UBND xã Dương Tơ lúc đó yêu cầu cụ Khuyên phải làm “Tờ cam kết” sau mua đất phải sử dụng đúng mục đích, chấp hành pháp luật và được UBND xã Dương Tơ xác nhận ngày 5/12/2003. Do GCNQSDĐ của bà Lan cấp từ năm 1994 (đã cũ), cơ quan chức năng yêu cầu bà Lan đo đạc lại và đổi GCNQSDĐ mới thì mới chuyển nhượng được. Bà Lan đã thực hiện thủ tục và được UBND huyện Phú Quốc cấp đổi GCNQSDĐ số DTO000318QSDĐ/142/D-UB ngày 31/3/2004.

Ngày 5/5/2004, cụ Khuyên và bà Lan lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được UBND xã Dương Tơ chứng thực. Cùng ngày 5/5/2004, đại diện UBND xã Dương Tơ, cán bộ địa chính huyện Phú Quốc, trưởng ấp Suối Đá tiến hành đo đạc thực địa, các góc cạnh và lấy ý kiến các hộ giáp ranh toàn bộ thửa đất của bà Lan.

Ngày 6/5/2004, Phòng Tài nguyên-Môi trường-Giao thông huyện Phú Quốc xét duyệt và ra sơ đồ vị trí phần đất bà Lan chuyển nhượng cho cụ Khuyên. Căn cứ vào hồ sơ, Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Lan và cụ Khuyên được UBND huyện Phú Quốc xét duyệt chấp thuận. Ngày 3/2/2005, cụ Khuyên được cấp GCNQSDĐ số AB 389061, diện tích 14.955,75 m² thửa 81b, tờ bản đồ số 6, xã Dương Tơ, Phú Quốc và phần đất tạm cấp 9.808,4 m² ông Khuyên đã đăng ký kê khai chờ cấp sổ đợt sau.

Từ lúc nhận chuyển nhượng năm 2004, cụ Khuyên cắm ranh mốc, canh tác sử dụng ổn định, liên tục và thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước đầy đủ. Tuy nhiên ngày 1/11/2022, bất ngờ ông Huỳnh Thanh Tâm, SN 1960, trú tại Trà Vinh (cũ), khởi kiện cụ Khuyên ra TAND tỉnh Kiên Giang (cũ) cho rằng, đất cụ khuyên được cấp GCNQSDĐ là đất của ông Tâm mua người khác vào năm 2007.

Nhà nước bảo vệ người sử dụng đất hợp pháp

Ông Tâm cho rằng, khu đất cụ Khuyên mua của bà Lan là của ông Tâm nhận chuyển nhượng giấy viết tay từ ông Châu Văn Dương và ông Nguyễn Văn Phúc vào ngày 15/9/2007 với giá 1,5 tỷ đồng. Ông Tâm yêu cầu Tòa tuyên hủy GCNQSDĐ số AB 389061 của cụ Khuyên và công nhận toàn bộ QSDĐ nằm trong GCN của cụ Khuyên cho ông Tâm. Ông Tâm đưa ra chứng cứ là Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 15/9/2007 nhưng bằng bản viết tay, diện tích đất ghi khoảng 25.000 m², không có thửa, không có số tờ bản đồ, không có giáp ranh lân cận, không có tên trong sơ đồ địa chính.

Chứng cứ thể hiện, toàn bộ diện tích đất cụ Khuyên mua của bà Lan, được nhà nước đo đạc và cấp sơ đồ 14 (đo đạc đại trà ở Phú Quốc theo Chỉ thị số 14/UB-CT ngày 20/8/1992 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc cấp GCN tạm thời QSDĐ). Ngày 20/6/1994, bà Lan được cấp GCNQSDĐ lần đầu số 127/QĐ/UB. Năm 2004, bà Lan lập Hợp đồng chuyển nhượng đất cho cụ Khuyên đúng quy trình và được tất cả các cơ quan ban ngành cấp xã, cấp huyện Phú Quốc xét duyệt chặt chẽ và công khai, không có bất cứ tranh chấp hay khiếu nại nào, kể cả ông Tâm.

Tại Công văn số 1724/UBND-NCPC ngày 9/10/2023 của UBND TP Phú Quốc (cũ) gửi TAND tỉnh Kiên Giang (cũ) khẳng định: UBND huyện Phú Quốc trước đây cấp GCNQSDĐ cho cụ Khuyên là theo trình tự thủ tục pháp luật, được nhà nước công nhận theo Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2007/NĐ-CP ngày 29/10/2004. Thời điểm cấp giấy không có ai khiếu nại, tranh chấp. Từ các căn cứ trên, ngày 27/5/2024, TAND tỉnh Kiên Giang (cũ) ban hành Bản án số 35/2024/DS-ST, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Tâm, ông Tâm kháng cáo bản án.

Ngày 16/5/2025, TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh xét xử và ban hành Bản án phúc thẩm số 487/2025/DS-PT. Tòa cho rằng, ngoài chứng cứ, ông Tâm cung cấp thêm chứng cứ là Vi bằng lập ngày 1/4/2025 ghi nhận một số lời khai của người dân địa phương cho rằng, ông Tâm mua lại đất của ông Châu Văn Dương và ông Nguyễn Văn Phúc là đúng. Từ đó, Tòa phúc thẩm nhận định, cơ quan chức năng cấp GCNQSDĐ cho bà Lan năm 1994 và cấp đổi cho bà Lan năm 2004 là bất hợp pháp. Do đó, cụ Khuyên mua lại đất của bà Lan là bất hợp pháp nên giấy chứng nhận số GCNQSDĐ số AB 389061 năm 2005 của cụ Khuyên là không có giá trị. Tòa phúc thẩm đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Tâm, hủy GQNQSDĐ của cụ Khuyên, công nhận toàn bộ diện tích đất của cụ Khuyên cho ông Tâm.

Với bản án phúc thẩm, cụ Khuyên nói: “Tôi mua mảnh đất để canh tác, an dưỡng tuổi già sử dụng hàng chục năm qua, đến nay hơn 80 tuổi thì không ngờ giờ mất trắng” và cho biết, đã làm đơn đề nghị kháng nghị vụ việc tới TAND Tối cao, VKSND tối cao.

Luật sư Nguyễn Thanh Biên, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, hồ sơ thể hiện, đất bà Lan được công nhận theo sơ đồ 14 theo Chỉ thị của UBND tỉnh Kiên Giang năm 1992, được cấp GCNQSDĐ lần đầu năm 1994, được cấp đổi GCNQSDĐ năm 2004 và chuyển nhượng theo trình tự pháp luật và đã sang tên cho cụ Khuyên. Cụ Khuyên được cấp GCNQSDĐ năm 2005 và sử dụng ổn định đến 2022 thì xuất hiện ông Tâm tranh chấp.

Như vậy, bà Lan đã sử dụng đất và tuân thủ Luật Đất đai 1993, việc chuyển nhượng hợp pháp sang cụ Khuyên, cụ Khuyên cũng sử dụng hợp pháp. Hơn nữa, cụ Khuyên là người vô tư, ngay tình khi nhận chuyển nhượng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự 1995, 2005, 2015. Do đó, cần bảo vệ sự ngay tình của người sử dụng cuối cùng để đảm bảo quyền lợi và đảm bảo sự ổn định các quan hệ pháp luật và quyền sở hữu, sử dụng tài sản của người dân.

	Công dân nộp hồ sơ trực tuyến về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
	Giải thể doanh nghiệp: quyền sử dụng đất được xử lý thế nào?
	Những trường hợp nào cần đổi sổ đỏ từ ngày 1/7/2025?