Để chính sách thuế áp trên lãi bất động sản có hiệu quả

Nhà đầu tư tìm hiểu một dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Theo nhận định của bà Giang Huỳnh - Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP Hồ Chí Minh, trước tiên, cần xác định rõ mục tiêu của chính sách trước khi phân tích tác động. Nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hiện hành) và đề xuất 20% trên lãi thực tế, thì mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách, vì trong đa số trường hợp sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời, phản ánh đúng lợi nhuận thực tế hơn.

Mục tiêu thứ hai là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn. Nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ nắm giữ bất động sản và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn. Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn.

Việc áp dụng hiện tại cho chính sách mà chưa có hạ tầng thì sẽ có hai sự ảnh hưởng. Thứ nhất, ảnh hưởng thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Sự ảnh hưởng thứ hai có thể không phải là tác động trực tiếp, việc áp thuế mới sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật.

Bà Giang Huỳnh cho rằng, để áp dụng chính sách này hiệu quả, cần phải có hai yếu tố: hạ tầng và lộ trình. Về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Hơn nữa, cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường. Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.

Trong khi hệ thống dữ liệu hiện nay vẫn còn phân tán, giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán, giá thực tế giao dịch có thể cao hơn, do đó phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách.

Về lộ trình, cần lộ trình đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết, nên có sự thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là vấn đề cần được lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường.

Khảo sát một số nhà đầu tư cho rằng, ví dụ đầu tư 3 tỷ đồng mua một mảnh đất và đến nay đang rao bán với giá 3,6 tỷ đồng. Nếu trừ chi phí môi giới, thuế phí, mức lãi gộp còn lại khoảng 500 triệu đồng. Nếu đề xuất thu thuế 20% trên phần lãi này thành hiện thực, nhà đầu tư sẽ mất thêm 100 triệu, gần bằng tiền vay trả lãi ngân hàng một năm.

	Giá cao, cầu vẫn hấp thụ tốt
	Đề xuất đánh thuế 20% tiền lãi chuyển nhượng bất động sản: lo ngại giá nhà tăng