Rào chắn pháp lý trước tình trạng trục lợi chính sách
Theo dõi Pháp luật & Xã hội trên |
| Khu NƠXH Đặng Xá 2, Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: Diễn đàn đô thị |
Những vi phạm phổ biến trong sử dụng NƠXH
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và các nghị định hướng dẫn, NƠXH không được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại trong vòng 5 năm kể từ thời điểm người mua, thuê mua tất toán toàn bộ số tiền. Nếu người dân có nhu cầu bán lại NƠXH trước thời hạn này, chỉ được phép bán cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua NƠXH theo quy định. Mục tiêu của quy định này là để đảm bảo NƠXH phục vụ đúng đối tượng và đúng mục đích: an cư chứ không phải đầu cơ.
Tuy nhiên, sự việc vừa qua tại TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đã cho thấy khoảng cách giữa quy định pháp luật và thực tiễn thi hành. Theo đó, Sở Xây dựng Đồng Nai đã tổ chức kiểm tra năm dự án NƠXH trên địa bàn, bao gồm các khu tại phường Quang Vinh, Tam Hòa và Bửu Long. Qua kiểm tra 914 căn hộ, phát hiện có 23 trường hợp sử dụng sai mục đích hoặc sai đối tượng, nhiều trường hợp khác vắng mặt khiến việc xác minh gần như bất khả thi. Đáng chú ý, có tình trạng người thuê đem NƠXH cho người khác thuê lại, thậm chí có trường hợp cho người nước ngoài thuê. Một số căn hộ đã được bàn giao nhưng bị bỏ trống, gây lãng phí nguồn lực NƠXH.
Kết quả kiểm tra tại Dự án 4 Block NƠXH phường Quang Vinh cho thấy, trong số 716 căn hộ, chỉ 406 căn được xác định là sử dụng đúng đối tượng. 23 căn được phát hiện sai mục đích, 270 căn vắng chủ tại thời điểm kiểm tra và 17 căn đang trong quá trình trả lại hoặc bỏ trống. Tại Dự án NƠXH A6 - A7, 47/65 hộ không có mặt khi kiểm tra. Các khu NƠXH tại phường Tam Hòa và Bửu Long cũng ghi nhận các trường hợp sử dụng sai đối tượng và nhiều căn vắng người.
Điều đáng lo ngại là hiện tượng này không chỉ diễn ra tại Đồng Nai. Trên nhiều hội nhóm mạng xã hội, trang giao dịch bất động sản, không khó để bắt gặp các tin rao bán NƠXH chưa đủ điều kiện sang nhượng. Một số người tìm cách "lách luật" bằng cách ký hợp đồng ủy quyền, mua bán qua vi bằng hoặc cho thuê lại nhà với giá cao hơn nhiều so với giá gốc. Lợi nhuận từ chênh lệch giá, đặc biệt tại các đô thị lớn hoặc các dự án có vị trí thuận lợi, lên đến hàng trăm triệu đồng. Chính yếu tố này đang làm méo mó mục tiêu ban đầu của chính sách NƠXH.
Rào chắn pháp lý trước tình trạng trục lợi chính sách
Theo quy định của pháp luật hiện hành, các hành vi như cho thuê lại, cho mượn, hoặc chuyển nhượng NƠXH không đúng quy định đều bị nghiêm cấm. Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, NƠXH chỉ được phép chuyển nhượng lại khi đạt thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm tất toán toàn bộ khoản tiền mua nhà ở đó.
Trong trường hợp muốn bán lại trước thời hạn, chỉ được phép bán cho chủ đầu tư dự án hoặc người thuộc diện đủ điều kiện mua NƠXH. Bên thuê NƠXH cũng không được phép cho người khác thuê lại, không được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà.
Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ ràng về việc cấm sử dụng NƠXH vào các mục đích không phải để ở. Điều này bao gồm việc sử dụng NƠXH làm nơi kinh doanh, làm kho bãi, hoặc cho thuê làm văn phòng.... Bên thuê cũng không được tự ý cải tạo, sửa chữa NƠXH nhằm đảm bảo chất lượng công trình và sự đồng bộ trong quy hoạch của khu dự án. Những quy định này không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn nhằm bảo vệ giá trị xã hội của quỹ nhà ở an sinh.
Để xử lý các hành vi sai phạm liên quan đến việc sử dụng NƠXH sai mục đích, pháp luật quy định nhiều chế tài nghiêm khắc. Theo khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, nếu phát hiện NƠXH được bán, cho thuê hoặc sử dụng không đúng đối tượng, hợp đồng giao dịch sẽ bị vô hiệu, đồng nghĩa với việc pháp luật không công nhận giao dịch đó. Bên vi phạm sẽ bị buộc giao trả lại nhà ở cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý NƠXH. Nếu không tự nguyện bàn giao, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức cưỡng chế thu hồi. Việc xử lý số tiền đã thanh toán cho việc mua NƠXH sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Đối với tiền thuê mua NƠXH, việc xử lý thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 Luật Nhà ở 2023.
Nếu trong trường hợp NƠXH là tài sản công, quy trình thu hồi được thực hiện theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Với NƠXH không thuộc tài sản công, việc cưỡng chế sẽ được tiến hành sau khi Quyết định thu hồi có hiệu lực 30 ngày và người vi phạm không chấp hành.
Bên cạnh biện pháp thu hồi, các hành vi vi phạm còn phải đối mặt với chế tài hành chính. Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt tiền từ 40 đến 60 triệu đồng đối với hành vi bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH không đúng đối tượng. Trường hợp cho thuê lại hoặc cho mượn NƠXH trái phép, mức phạt có thể lên tới 100 – 120 triệu đồng. Các cá nhân vi phạm sẽ chịu mức phạt bằng một nửa so với tổ chức. Ngoài ra, người vi phạm còn bị buộc hoàn trả nhà hoặc hoàn trả số tiền thu được từ giao dịch trái phép.
Những quy định chặt chẽ và các chế tài nghiêm khắc đã được đặt ra, song để bảo đảm hiệu lực thực thi, cần có sự phối hợp mạnh mẽ hơn giữa các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương và chủ đầu tư. Việc kiểm tra cần được thực hiện định kỳ, minh bạch và có sự tham gia giám sát của cộng đồng dân cư. Đồng thời, cần áp dụng các biện pháp kỹ thuật như tích hợp dữ liệu thuê – mua NƠXH với cơ sở dữ liệu dân cư để dễ dàng phát hiện các hành vi cho thuê lại, bỏ trống, sử dụng sai mục đích.
NƠXH là chính sách lớn mang tính nhân văn sâu sắc, không chỉ hỗ trợ về vật chất mà còn tạo nền tảng ổn định cho người dân an cư lạc nghiệp. Việc sử dụng NƠXH sai mục đích không chỉ là hành vi vi phạm pháp luật, mà còn là hành vi đi ngược lại tinh thần của chính sách an sinh. Mỗi căn hộ bị sử dụng sai đối tượng là một cơ hội bị tước đoạt khỏi tay người thực sự cần. Do đó, cần xử lý nghiêm khắc, công khai các trường hợp vi phạm để tạo sức răn đe và bảo vệ tính nghiêm minh của pháp luật.
Pháp luật và Xã hội
Mở Zalo, bấm quét QR để quét và xem trên điện thoại
Có thể bạn quan tâm
Tin đọc nhiều
